Umowa najmu okazjonalnego wprowadzono głównie z myślą o osobach wynajmujących mieszkania. Niezależnie, czy najemcą będzie rodzina z dziećmi, czy też singiel, tego typu dokument jasno określa zarówno prawa i obowiązki obu stron, jak i konsekwencje niedotrzymania warunków najmu. Chroni tym samym właściciela przed problematycznymi lokatorami, którzy z różnych powodów nie chcą opuścić wynajmowanego lokum.
Czym dokładnie jest umowa najmu okazjonalnego i dlaczego warto z niej korzystać, gdy powierzasz swoją nieruchomość obcym osobom?
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
Jeszcze do niedawna jeśli chciałeś wynająć komuś swoje mieszkanie, podpisywałeś z nim standardową umowę najmu i wydawało się, że to wystarczy. Kiedy jednak twoi lokatorzy przestawali płacić, łamali zasady miru domowego, czy też niszczyli sprzęty oraz ściany, nie zawsze było łatwo się ich pozbyć. Zwłaszcza, gdy gmina lub miast nie miało akurat wolnych mieszkań socjalnych, w których najemcy mogliby zamieszkać.
Umowa najmu lokalnego jest jedną z form najmu nieruchomości mieszkalnej i ma coś, co szczególnie chroni ciebie, gdy wynajmujesz komuś mieszkanie. Dzięki egzekucji komorniczej, z tą umową możesz bardzo szybko zwolnić mieszkanie od zajmowania przez nieuczciwych i problematycznych najemców. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemcy na podstawie aktu notarialnego oświadczają, iż zgadzają się na dobrowolne poddanie się egzekucji.
Daje ci to możliwość wszczęcia postępowania egzekucyjnego bez konieczności czekania na lokal zastępczy lub tracenia czasu na długotrwałe procesy sądowe. Tak właśnie by było, gdybyś wybrał zwykłą umowę najmu
Co musi się znaleźć w umowie najmu okazjonalnego?
Jeśli umowa ta ma chronić twoje prawa, musisz zadbać o wszystkie szczegóły przy jej zawieraniu. Są elementy, bez których będzie ona potraktowana jak zwykła umowa, a ty pozostaniesz z problemem trudnych i niewywiązujących się z niej najemców.
Przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego, najemca musi:
- Podpisać i dostarczyć ci oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zapisane jest, że dobrowolnie poddaje się egzekucji, w ramach której zobowiązuje się do opróżnienia i opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Ze względu na to, że chroni to ciebie, warto wziąć koszty notarialne na siebie, by niepotrzebnie nie zniechęcać potencjalnych najemców dodatkowymi opłatami.
- Wskazać mieszkanie inne niż to, które chce wynająć u ciebie, w którym będzie mógł zamieszkać w ramach wykonania egzekucji. Do tego musi dołączyć oświadczenie właściciela owego mieszkania, z pisemną informacją, że zgadza się na ulokowanie twojego najemcy u siebie
Po twojej stronie leży zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Na dopełnienie tej formalności masz 14 dni od chwili rozpoczęcia najmu. Najemca ma prawo otrzymać wgląd do potwierdzenia owego zgłoszenia.
Gdy chodzi o powody eksmisji, nie różnią się one od tych, o których mowa w tradycyjnej umowie najmu mieszkania. Jest jednak pewien wyjątek. Jeśli dowiesz się (najemca niekoniecznie sam będzie chciał cię o tym poinformować), że osoba wynajmująca z jakiegoś powodu straciła możliwość zamieszkania w innym mieszkaniu, gdyby doszło do egzekucji, wówczas również możesz taką umowę wypowiedzieć. Chyba, że twój najemca przedstawi oświadczenie właściciela innego mieszkania.
Dlaczego warto korzystać z umowy najmu okazjonalnego?
Choć umowa ta wymaga dodatkowych procedur i dokumentów, to warta jest twojego zainteresowania.
Chroni przed problemami
Może cię bowiem uchronić przed wieloma nieprzyjemnościami i problemami, a także stratami finansowymi. Kiedy bowiem problematyczni najemcy nie będą płacić za wynajem i czynsz, w świetle prawa polskiego nie możesz ich zostawić bez dachu nad głową. Wówczas możesz być zmuszony do tolerowania ich w swoim mieszkaniu, gdy okaże się, że lokal komunalny nie zostanie im przyznany. Sytuacja ta może się ciągnąć przez wiele lat i na pewno nie jest to coś, czego chciałbyś doświadczyć.
Zwiększa twoje prawa jako wynajmującego
Z pomocą w takich sytuacjach przychodzi umowa najmu okazjonalnego. Choć procedura jej zawierania jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, powinieneś zastanowić się nad takim rozwiązaniem. Oszczędzisz sobie tym samym niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego.
Umowa najmu okazjonalnego częściowo znosi też stosowanie wybranych praw lokatorów. W tym konieczność znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego oraz zakazu eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca.
Pomaga wynajmować na dłużej
Umowa najmu okazjonalnego warta jest uwagi szczególnie w przypadku wynajmu długoterminowego. Nie możesz jednak zawrzeć jej na dłużej, niż na 10 lat. Łatwiej też będzie ci przekonać najemcę do jej podpisania, jeśli twoja nieruchomość jest bardzo atrakcyjna. I to nie tylko pod względem wyglądu i powierzchni, ale też lokalizacji. W takiej sytuacji argument, że mieszkaniem interesuje się więcej osób, powinien znacznie zwiększyć szansę na pozyskanie nowego najemcy. To ważne tym bardziej, gdy osoba bądź osoby te, już na początku wzbudzają twoje zaufanie.