Z Marcinem Cichoniem, dyrektorem sprzedaży w Grupie Inwestycje Południe, rozmawia Marcin Janicki, właściciel Agencji Marketingowej EXPE.

Mieszkanie od developera, czy może z rynku wtórnego?

Marcin Janicki: Wiem, że zajmujecie się inwestycjami w nowe budownictwo. Powiedz mi, czy lepiej jest inwestować w mieszkania na rynku pierwotnym, czy wtórnym? Jak to teraz wygląda? Mieszkania na rynku pierwotnym są, nie da się ukryć droższe.

Marcin Cichoń: Warto inwestować w nieruchomości. To przede wszystkim. Nie da się ukryć, że nieruchomości na rynku wtórnym mają swój czar i swoje piękno, które wiele osób docenia, ale bardzo często nie docenia się walorów mieszkań z rynku pierwotnego, czyli tych nowych, od developerów, bo to największa część sprzedaży nowych mieszkań w Polsce. Warto na nie zwrócić uwagę, ponieważ ceny nowych mieszkań, bardzo mocno zbliżyły się do cen mieszkań na rynku wtórnym. Biorąc pod uwagę dużo niższe koszty wykończenia mieszkania, które kupujemy od developera i coraz to wyższe koszty remontów mieszkań z rynku wtórnego i brak przewidywalności co do tych kosztów, warto rozważyć, czy mimo wszystko nie jest dla nas i ekonomiczniej i taniej kupić mieszkanie na rynku pierwotnym. Do tego trzeba pamiętać, że pewne cechy mieszkań na rynku pierwotnym są nie do przeniesienia na rynek wtórny. Próżno szukać na rynku wtórnym mieszkań z parkingiem podziemnym, z windą, ogólną aranżacją terenu, na zamkniętych osiedlach. To są wszystko rzeczy zastrzeżone tylko dla rynku pierwotnego.

M.J. Tym bardziej, że rynek wtórny raczej dotyczy mieszkań starszych. Są to zwykle lata osiemdziesiąte, w najlepszym wypadku dziewięćdziesiąte tamtego wieku. I chyba to się kryje za tym, co powiedziałeś, że wówczas nie dbano tak o tę aranżację ternu dookoła i elementy, które wymieniłeś.

M.C. Trzeba przyznać, że wiele starych osiedli, szczególnie tych z okresu PRL-u ma naprawdę dobrą urbanistykę. Ich zaplanowanie i rozmieszczenie przestrzenne w terenie oraz to, jak wykorzystano działkę, jest godne pochwały. Dziś rzadko się spotyka inwestycje przede wszystkim w tej skali, gdzie buduje się kilkanaście tysięcy mieszkań w jednym miejscu, w jednym czasie, razem ze szkołą, przedszkolem, przystankami autobusowymi, nieraz też ze szpitalem i zakładem pracy. To jest rozmach, o którym dzisiejsi developerzy, nawet ci więksi, mogą tylko pomarzyć.
Doceniamy bardzo stare osiedla za ich urbanistykę. Osobiście mniej jednak doceniam już układ mieszkań oraz to, ile znajduje się pokoi na niewielu metrach kwadratowych. Popularne M3 czy M2 to nieraz mieszkania, które mają 30-40 metrów kwadratowych. Pokoje są małe, układ mieszkania z oddzielną kuchnią, często ślepą, to jest coś, co wielu osobom już się dziś nie spodoba.
Nowe budownictwo to przede wszystkim nowe systemy wentylacji, systemy ogrzewania podłogowego, duże przeszklenia, balkonowe okna. To są zdecydowanie zalety rynku pierwotnego.

Kupno nowego mieszkania w trzech krokach

M.J. Rozumiem, że zdecydowanie polecasz kupno mieszkań u developera. Jeśli tak, to czy możesz powiedzieć trochę więcej o samym procesie podpisania umowy z developerem. Jak to przebiega? Jeśli chciałbym kupić takie mieszkanie, jak to wygląda w praktyce?

M. C. To trochę jak z małżeństwem, w którym od zakochania do ślubu dzieli cię trzy kroki.

Krok 1.

Małżeństwo to najczęściej najpierw bardzo delikatna deklaracja, którą można jeszcze zmienić. Pytanie: Czy chcesz ze mną chodzić?, w przypadku developera będzie podpisaniem umowy rezerwacyjnej, czyli bardzo prostej w swej formie dwu, trzy stronicowej umowy, którą podpisuje się jeszcze bez udziału notariusza, najczęściej w biurze. Wiąże się ona z wpłatą niewielkiej, najczęściej w kwocie 1000 do 1500 zł opłaty rezerwacyjnej.

To jeden z najważniejszych momentów, bo ta umowa rezerwacyjna to czas, kiedy możemy się najwięcej dowiedzieć o swoim partnerze, jakim jest developer. Mianowicie, to czas, w którym mamy szansę zaznajomić się dokładnie z wszystkimi cechami projektu i wszystko jeszcze przemyśleć. Przede wszystkim możemy zapytać bank, czy zechce sfinansować tę nieruchomość na warunkach, które by nam odpowiadały.

Niektórzy developerzy, my też tak postępujemy, pozwalają swoim klientom rozwiązać umowę rezerwacyjną bez żadnych dodatkowych kosztów w przypadku, gdyby bank odmówił finansowania takiego zamiaru inwestycyjnego klienta. I to zdecydowanie jest bardzo korzystne dla klientów, bo pozwala wyjść obronną ręką. Zdejmuje z nas ten strach o to, czy nas na pewno stać, czy bank się zgodzi, czy spełnimy wszystkie wymagania. Wybieramy mieszkanie takie, jak naprawdę chcemy i które odpowiada nam najbardziej. Jeżeli mamy odpowiedź z banku i wiemy jaka będzie miesięczna rata, sami sprawdzamy swój budżet. Jeżeli się udaje to się udaje, jeżeli nie, to developer zwraca pieniądze. Można wtedy zmniejszyć mieszkanie lub lokalizację i na nowo przemyśleć strategię.

Krok 2.

W zakupie mieszkania od developera, krokiem drugim jest umowa developerska, czyli porównując do chodzącej ze sobą pary, to takie zaręczyny. To umowa podpisywana przed notariuszem, ściśle określona w tak zwanej ustawie developerskiej. Połowa tej umowy to praktycznie kopiuj wklej z ustawy, która obowiązuje. To dobra ustawa i dobra umowa, która bardzo mocno zabezpiecza klientów, którzy kupują mieszkanie od developera, bo reguluje to, ile pieniędzy i w jaki sposób wpłaca się developerowi na konto. Daje ona też dodatkowe zabezpieczenie w postaci rachunku powierniczego, gdzie bank będzie pilnował, ile pieniędzy klienta zostaje wypłacone developerowi. Tym samym bank nie pozwoli wypłacić z tego konta więcej, niż jest faktycznie wybudowane.

Umowa developerska to ta, która trwa bardzo długo, ponieważ zawiera się ją w momencie finalnej decyzji o zakupie nieruchomości. Developer kończy budowę, uzyskuje wszystkie wymagane dokumenty, klient wprowadza się i przez cały ten czas trwa jego umowa developerska.

Krok 3.

Dopiero po kilku tygodniach, a nawet miesiącach mieszkania, następuje ten trzeci etap czyli finalne małżeństwo – umowa przeniesienia prawa własności. Po podpisaniu tej umowy klient jest pełnoprawnym właścicielem swojej nieruchomości. To chyba najlepszy i najprzyjemniejszy moment.

M.J. Ta trzecia część występuje po wybudowaniu budynku z mieszkaniami i doprowadzenia ich do stanu developerskiego, w którym klient dostaje to mieszkanie, czy też sam moment przejścia do trzeciego etapu jest wcześniej?

M.C. Zakończenie budowy i przekazanie mieszkańcom kluczy, wpłata ostatniej transzy kredytu, to wszystko dzieje się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Czyli jeszcze na mocy umowy developerskiej klient dostaje klucze i może już czuć się jak właściciel. Może do budynku wchodzić kiedy tylko ma ochotę, może też prowadzić prace remontowe i wykończeniowe. Średni czas wykończenia mieszkania to 2-3 miesiące, ale mamy też takich klientów, którzy robią to w trzy tygodnie.

Podpisanie umowy przeniesienia prawa własności między klientem, a developerem odbywa się u notariusza zwykle 2-3 miesiące od odebrania kluczy od mieszkania. Najczęściej klienci, którzy przyjeżdżają na podpisanie aktu notarialnego, są już przeprowadzeni, mieszkają już w swoim nowym mieszkaniu. Ta różnica w czasie wynika z tego, że kiedy budynek ma pozwolenie na użytkowanie, nie ma żadnych prawnych przeszkód, by móc w nim mieszkać i z niego korzystać. Natomiast aby podpisać tę ostateczną umowę u notariusza, trzeba zdobyć jeszcze trochę dokumentów. Między innymi zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, żartobliwie nazywane w urzędzie miejskim, że działka nie jest lasem. To są wszystkie papiery, które można zgromadzić dopiero po uzyskaniu zgody na użytkowanie.

Gdy developer dostaje pozwolenie na zamieszkanie, chce mieszkańcom jak najszybciej wydać ich mieszkania, by mogli się już nimi cieszyć, a wtedy już trochę spokojniej organizuje wszystkie dokumenty potrzebnych do przeniesienia prawa własności.

c.d.n.